[질문]

상가 임차인이 임대차계약 만료일 하루 전에 갱신 거절을 통지해도 유효할까?

[답변]

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 ‘임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다’라고 정해 임차인의 계약 갱신 요구권을 인정하고 있으면서도 임차인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기간은 명확히 제한하지 않고 있다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제4항 역시 ‘임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다’라고 정해 묵시적 갱신을 규정하면서 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한했을 뿐 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 달리 상가의 임차인에 대해서는 기간의 제한을 두지 않고 있다.

이처럼 상가건물 임대차보호법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대해 명시적인 규정이 없어 최근 이에 관한 분쟁이 발생했고 아래에서 보는 바와 같이 대법원에서 중요한 판결이 선고됐다.

이 사건 원고는 상가 임차인이고 피고는 상가 임대인이다. 임차인은 2018. 12. 24. 임대인으로부터 이 사건 점포를 임대차기간 2018. 12. 31.부터 2020. 12. 30.까지 임차했는데 임차인은 위 계약기간 만료일 하루 전인 2020. 12. 29. 임대인에게 임대차계약 갱신을 거절한다는 통지를 했다.

임차인은 본인이 임대차기간 만료일 하루 전에 임대인에게 갱신거절의 통지를 했으므로 임대차계약이 묵시적으로 갱신되지 않았다고 주장하고 임대인은 임차인이 임대차계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절의 통지를 하지 않았으므로 묵시적으로 갱신됐다고 봐야 한다고 주장했다.

이에 대해 대법원은 앞서 본 바와 같이 상가건물 임대차보호법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대해 명시적인 규정이 없는 이상 민법으로 돌아가 민법 규정을 살펴야 한다는 전제를 밝히면서 민법 제639조는 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 않는 때에는 묵시의 갱신을 인정하고 있으므로 임차인이 임대차기간 만료 전에 갱신거절의 통지를 하는 경우에는 묵시의 갱신이 인정될 여지가 없다고 판단했다. 즉 임차인이 임대차기간 만료 하루 전에 갱신거절의 통지를 했더라도 이는 유효하다고 본 것이다.

대법원의 위 판단이 임대인에게 지나치게 가혹하다는 의견이 적지 않으나 이는 향후 상가건물 임대차보호법의 문언이 입법적으로 변경돼야 할 문제라고 판단된다.

<법무법인 산하 변호사>