최근 집합건물의 관리단 등 관리주체가 관리비를 체납한 구분소유자들을 상대로 단전·단수 조치를 취하는 일이 발생하고 있다. 그러나 이러한 관리비 체납을 이유로 한 단전·단수는 구분소유자가 관리주체를 상대로 손해배상을 청구하는 등 문제가 발생할 수 있는데 살펴볼 대상판결도 이러한 단전 조치가 문제가 된 사안이다.(대법원 2021. 9. 16. 선고 18다38607 판결)

▲사실관계
지하 2층, 지상 10층 규모의 집합건물인 A건물에는 구분소유자들로 구성된 관리단이 구성돼 있다. 사안의 반소원고이자 A건물의 구분소유자인 B는 사우나와 헬스장을 운영했다. 반소피고인 A건물 관리단은 2006. 8. 20. 관리규약을 제정하고 2012. 4. 16. 관리규약을 개정했는데, 제정된 관리규약에는 관리주체가 관리비를 연체한 소유자 등에 대해 단전·단수조치를 취할 수 있다고 규정하는 내용이 포함돼 있었다.

구분소유자 B가 관리비를 여러 차례 납부하지 않고 있었으므로 A건물 관리단은 B씨에게 미납 관리비를 납부해 줄 것을 독촉했으나, 납부가 되지 않자 관리단은 B에게 관리비의 지급을 청구하는 본소를 제기하고 위 관리규약에 따라 단전 조치를 취했다. 이에 대해 B는 관리단의 단전 조치가 위법하다는 이유로 손해배상을 청구하는 반소를 제기했다.

▲법원의 판단
집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전 조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하는데 위 사안에서는 A건물의 관리규약이 집합건물법에서 정한 관리단집회의 결의요건을 갖추지 못하고 제정·개정되었으므로 무효인 관리규약을 근거로 한 단전 조치가 적법한지 가 소송에서도 주된 쟁점이 됐다. 집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전 조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고 단전 조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결, 대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다76713, 76720 판결 참조).

앞서 살핀 바와 같이 관리주체가 단전 조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있거나, 사회통념상 단전·단수가 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 하는바 대법원은 ①단전 조치 전까지 장기간 수천만 원의 관리비를 체납한 점 ②전기요금이 관리비에서 차지하는 비중이 높고 해당 소유자의 관리비 미납으로 인해 한전이 건물 전체에 대한 전기사용계약을 해지하려고 한 점 ③관리단 운영위원회가 관리용역업체에게 단전조치를 요구하기로 결의했고 구분소유자 등의 76%가 단전에 동의한 점 ④관리단이 9회에 걸쳐 해당 소유자에게 단전조치와 그 일시를 예고한 점 ⑤구분소유자들이 유효한 관리규약으로 인식해온 점 등을 근거로 비록 관리규약이 무효이기는 하지만 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 인정된다면서 단전조치가 적법하다고 판단한 원심의 판결이 적법하다고 판단했다.

즉, 대법원은 관리단이 단전조치를 취한 근거가 된 관리규약이 집합건물법상 관리단집회의 결의요건을 갖추지 못해 무효인 경우에도 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 이례적으로 존재한다면 관리단의 단전 조치가 적법하다고 판단했다.

▲소견
물론 위와 같은 특별한 사정이 인정되는 경우 상당히 드문 경우에 해당하므로 관리단 등 관리주체가 단전·단수 조치를 취하고자 하는 경우 먼저 단전·단수 조치의 근거가 된 관리규약이 집합건물법에 따라 적법하게 제·개정됐는지 여부를 확인하고 만약 적법하게 제·개정된 것이 아니라면 관리규약 제·개정 절차를 거친 연후에 단전·단수 조치를 취하는 것이 안전하다고 할 것이다.

출처 : 아파트관리신문(http://www.aptn.co.kr)즉, 대법원은 관리단이 단전조치를 취한 근거가 된 관리규약이 집합건물법상 관리단집회의 결의요건을 갖추지 못해 무효인 경우에도 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 이례적으로 존재한다면 관리단의 단전 조치가 적법하다고 판단했다.

▲소견
물론 위와 같은 특별한 사정이 인정되는 경우 상당히 드문 경우에 해당하므로 관리단 등 관리주체가 단전·단수 조치를 취하고자 하는 경우 먼저 단전·단수 조치의 근거가 된 관리규약이 집합건물법에 따라 적법하게 제·개정됐는지 여부를 확인하고 만약 적법하게 제·개정된 것이 아니라면 관리규약 제·개정 절차를 거친 연후에 단전·단수 조치를 취하는 것이 안전하다고 할 것이다.