[질문]
주차장 관리사업 등을 목적으로 한 회사가 집합건물에 무인주차시설을 설치했는데 계약된 기간인 5년이 지나기 전에 입주자대표회의가 다른 회사를 선정해 주차장을 운영하게 했다면 입대의는 무인주차시설의 잔존가치를 부당이득으로 반환해야 할까?

[답변]
입주자대표회의 또는 위탁관리회사가 아파트 전체를 관리하는 것은 실질적으로 어렵기 때문에 주차장 등 특수한 부분은 별도의 운영회사가 대행 계약을 체결해 관리하기도 한다. 이때 해당 회사가 회사의 비용으로 무인주차설비 등을 설치했다면 계약이 중간에 해지됐을 때 그 반환 여부가 문제되는 경우가 적지 않다.

관련해 최근 유의미한 판결이 있었는데 구체적인 사안을 보면 원고는 주차장 운영 및 관리와 관련한 업무를 하는 회사고 피고는 입대의였다. 회사와 입대의는 주차장관리 대행 계약을 체결했고 이에 회사는 회사의 비용으로 무인주차설비 등 공사를 완료했다. 그런데 해당 계약의 유효성에 대한 문제가 있어 입대의는 2년 후 다른 회사와 계약을 체결했고 이에 기존 회사는 입대의를 상대로 무인주차설비의 잔존 가치를 부당이득으로 반환할 것을 청구했다.

판례는 ‘부당이득제도는 이득자의 재산상 이득이 법률상 원인을 갖지 못한 경우에 공평, 정의의 이념에 근거해 이득자에게 그 반환의무를 부담시키는 것이므로 이득자에게 실질적으로 이득이 귀속된 바 없다면 그 반환의무를 부담시킬 수 없다’라는 입장을 견지하고 있다. 즉 이 사안에서 주된 쟁점은 과연 기존 회사의 무인주차설비 공사를 통해 입대의가 이득을 얻었는지 여부였다.

그런데 이 사건에서 부당이득반환청구의 대상은 바로 ‘주차장에 설치된 무인주차설비’였는바 판례는 ‘이 사건 건물 주차장에 설치된 무인주차설비는 이 사건 건물의 부지나 그 건축물에 부착돼 건설됐으므로 이 사건 건물에 부합됐다고 할 것이고, 이 사건 규약에서 주차장을 이 사건 건물의 공용부분으로 정하고 있으므로 결국 위 무인주차설비는 이 사건 건물의 공용부분에 속한다’고 봤다. 아울러 ‘집합건물법 제10조 제1항에서 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다고 정하고 있으므로 위 무인주차설비는 이 사건 건물 구분소유자 전원의 공유로 됐다고 봄이 타당하다’는 근거를 밝히면서 입대의에게 위 무인주차설비의 잔존 가치 상당의 이득이 귀속됐다고 볼 수 없으므로 기존 회사는 입대의를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없다고 판단했다.

계약이 해지된 이후에 입대의를 상대로 한 부당이득반환청구소송은 상당히 빈번하게 제기되는 편인데, 앞서 본 바와 같이 모든 경우에 인정되는 것은 아니며 쟁점 대상 목적물이 이미 아파트 건물 등에 부합됐다고 볼 여지가 있다면 입대의로서는 입대의에게 이득이 귀속되지 않았다는 점 등을 이유로 항변할 수 있음을 참고하면 좋겠다.

<법무법인 산하 변호사>